【宅建試験対策】重要事項説明（35条書面）とは？宅建士の独占業務と絶対記載事項を解説

宅建試験の学習を進める中で、絶対に避けては通れない最重要テーマの一つが「重要事項説明」です。

記載事項が多く、すべてを一気に覚えようとするとパンクしてしまいますが、まずは「誰が、何のために行うのか」「絶対に記載しなければならない基本事項は何か」という骨格から固めていくのが合格への近道です。今回は、初学者の方が最初に押さえておくべきポイントを分かりやすく解説します。

重要事項説明（重説・35条書面）とは？

不動産は非常に高額な買い物です。そのため、消費者が「本当にこの物件を契約していいのか」を判断するための最も重要な情報を整理し、契約前に説明するステップが設けられています。これを「重要事項説明」といいます。

現場ではよく「重説」と略されます。また、宅地建物取引業法第35条に基づいて作成・交付されるため、「35条書面」とも呼ばれます。試験でもこの呼び方が頻出するため、必ず覚えておきましょう。「聞いていなかった」「知らなかった」という契約後の大きなトラブルを未然に防ぐための、重要なプロセスです。

誰が説明する？宅建士の「独占業務」と絶対ルール

重要事項説明は、誰でもできるわけではありません。宅地建物取引士（宅建士）本人が、書面を交付しながら対面で説明することが原則です。これは宅建士にしか許されていない「独占業務」です。

【試験で狙われるポイント：宅建士証の提示義務】

宅建士が重要事項説明を行う際は、相手（依頼者）からの請求がなくても、必ず「宅建士証」を提示しなければならないと法律で定められています。不動産会社に長く勤めているベテラン社員であっても、宅建士の資格を持っていなければ、この説明を行うことは絶対にできません。

【頻出】すべての取引で必ず記載する6つの基本事項

重要事項説明書には、「建物の売買」「宅地の貸借」など、契約の対象や種類によって記載すべき内容が変わります。しかし、「どんな契約であっても必ず記載しなければならない事項」があります。まずは以下の6つを確実におさえましょう。

登記簿上の権利関係・・誰が所有者か、抵当権はついているか等
法令上の制限・・都市計画法や建築基準法など、建て替え時の制限等
インフラの整備状況・・給排水、電気、ガスなどの利用状況
未完成物件の場合、完成後の形状や構造等
特定の区域内にあるかどうか・・造成宅地防災区域、土砂災害警戒区域、津波災害警戒区域など、安全面で注意が必要な区域か
水害ハザード情報・・水害ハザードマップにおける対象物件の所在地

まずはこの「全取引共通の記載事項」を覚え、その後に「建物限定」「貸借限定」といった細部を肉付けしていく学習法が最も効率的です。

〇×問題にチャレンジ！

本試験でもよく問われる、重要事項説明のルールに関する問題です。

問題： 宅建士でなくても、不動産業での就労実績が3年以上あれば、重要事項説明を行うことができる。〇か×か？

【解説と解答】 重要事項説明は、宅地建物取引士（宅建士）のみが行うことができる独占業務として法律で厳格に定められています。不動産業界での就労経験の長さや実務知識の有無は一切関係ありません。したがって、正解は「×」です。

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